Modificación a la OGUC

Modificaciones a la OGUC que habilitan suelo que hasta ahora no era densificable. En medio de una crisis de accesibilidad, eso importa.

Imagen creada con inteligencia artificial

Casi un millón de viviendas

En enero la Cámara Chilena de la Construcción actualizó la cifra: faltan cerca de 980.000 viviendas en Chile. La Región Metropolitana concentra el 42% de ese requerimiento.

Dentro de ese informe hay un dato que conviene mirar dos veces. El déficit total bajó alrededor de un 10%, con mejoras concentradas en los sectores más vulnerables, pero el allegamiento en la clase media subió cerca de un 7%. La política habitacional está funcionando donde hay subsidio directo y está fallando donde la solución depende del mercado: familias con ingresos formales y capacidad de endeudamiento que no logran arrendar ni comprar en la comuna donde trabajan.

El cuello de botella es el suelo

Costos de construcción, tasas y permisos pesan. Pero hay un factor estructural que la propia CChC ha puesto sobre la mesa: cerca de la mitad del alza reciente de precios se explicaría por instrumentos de planificación congelados que restringen la densificación justo donde hay demanda.

La aritmética es incómoda. Si la ciudad no puede crecer hacia arriba donde ya existe infraestructura, sólo puede crecer hacia afuera: suelo más barato, vidas más caras. Dos horas de viaje al día, un segundo auto por hogar, redes que hay que extender con recursos que compiten con el subsidio a la vivienda misma. Cuando una norma impide densificar a 400 metros de una estación de metro no está protegiendo el barrio: está exportando el problema a la periferia.

Qué hace el DS 68

El decreto modifica la OGUC sobre el texto que había fijado el DS 47. Está en trámite de toma de razón —todavía no rige—, pero define el marco en que se evaluarán los proyectos que hoy están en tablero. Empuja en tres direcciones.

1. Más densidad donde hay transporte. El artículo 2.1.22 deja de usar un coeficiente único de 4 habitantes por vivienda y pasa a tres: 2,8 general, 2 a menos de 300 metros de una vía expresa o troncal, y 1,4 a menos de 600 metros de una estación de transporte mayor. En un terreno bien localizado eso puede casi triplicar las unidades admisibles. Es el cambio de mayor efecto sobre la oferta potencial, y no cuesta un peso fiscal: reasigna capacidad edificatoria hacia donde la infraestructura ya está pagada.

2. Incentivos condicionados. El umbral del conjunto armónico baja de 5.000 a 2.500 m² y desaparece la exigencia de que el predio equivalga a cinco veces la superficie predial mínima. Sobre esa base se suman tramos adicionales de constructibilidad —hasta 75%— y altura —hasta 50%—, condicionados a viviendas económicas de hasta 90 m² y buena localización. Conviene precisar algo que suele contarse mal: estos tramos no reemplazan los porcentajes vigentes, se suman bajo condiciones más exigentes.

3. Menos fricción. El margen para modificar un permiso sin reingresarlo sube de 5% a 20%. Y acogerse a la nueva Ordenanza deja de obligar a acoger el nuevo instrumento de planificación territorial, ni a la inversa: esa vinculación congelaba proyectos completos durante las modificaciones de planes reguladores.

descarga aquí la infografía

Los desafíos

Habilitar capacidad edificatoria es la mitad del trabajo. La otra mitad es de diseño, y esa nos corresponde a nosotros.

Más unidades exige mejor y mayor diseño urbano. Un predio que pasa a admitir el doble de unidades no genera por sí solo las áreas verdes, el equipamiento y los servicios que esas familias van a necesitar. La densidad bien hecha llega acompañada de plaza, comercio en primer piso, veredas anchas y espacio común que la gente efectivamente use; la mal hecha reparte metros cuadrados y deja el resto para después. El decreto entrega la herramienta: el estándar urbano depende de cómo la usemos.

Las áreas verdes tienen que crecer con la densidad, no quedarse fijas. Si en un barrio se aumentan las unidades y el espacio público sigue igual, el metro cuadrado privado se encarece en calidad de vida lo que se abarató en precio. Es el punto donde municipios, desarrolladores y arquitectos tenemos que ponernos de acuerdo antes de que se materialicen los primeros proyectos, no después.

Nuestra lectura

Durante años el debate se resolvió por el lado del subsidio a la demanda mientras la oferta seguía restringida por instrumentos que nadie actualizaba. Subsidiar demanda con oferta rígida tiene un solo efecto conocido: sube el precio. El DS 68 hace lo contrario —interviene la restricción.

Habilita paños medianos que quedaban fuera del conjunto armónico, predios bien localizados con densidades heredadas de otra época, sitios a distancia caminable de estaciones que tributaban al mismo coeficiente que un terreno periférico. Más suelo efectivamente edificable donde la gente quiere vivir es, sencillamente, más oferta.

No resuelve la crisis; ninguna norma lo hace sola. Pero mueve la variable que llevaba más de una década quieta, y sin gasto fiscal adicional. En un país al que le faltan casi un millón de viviendas, empezar por ahí tiene sentido.

Tres preguntas para tu terreno

1. ¿A qué distancia estás del transporte? Medida como recorrido peatonal, no en línea recta: los 600 y los 300 metros definen a qué coeficiente accedes.

2. ¿Tu predio entra ahora al conjunto armónico? Si está entre 2.500 y 5.000 m², probablemente sí, y antes no.

3. ¿Tu cabida consideró la disposición transitoria? Si se hizo antes del decreto, no.

En MARQA estamos revisando el impacto del DS 68 sobre estudios de cabida vigentes. Si quieres saber cómo cambia el tuyo, conversemos.

Elaborado por MARQA sobre el comparado DS 47 / DS 68. El decreto está en trámite de toma de razón, por lo que su texto definitivo puede variar. Artículo informativo; no constituye asesoría legal.

Ver decreto original

Fuentes: Cámara Chilena de la Construcción, Déficit Habitacional en Chile (enero 2026) e Índice de Acceso a la Vivienda; comparado de artículos modificados de la OGUC por el DS 68 de 2026.